L’investisseur qui achète à partir de 2009 un logement en vue de le louer peut choisir un nouveau régime fiscal :
Le dispositif Scellier (du nom du député qui est à l’origine du texte de loi).
Il peut désormais opter pour une réduction d’impôt étalée sur neuf ans et égale à 25 % du prix de revient du bâtiment, plafonnée à 300.000 €.
Ce nouveau régime, qui remplace les dispositifs Robien et Borloo neufs à compter du 31 décembre 2009, s’appliquera sur 4 ans.
Aujourd’hui et pour les acquisitions réalisées en 2009 uniquement, les contribuables ont la possibilité d’opter pour l’application des dispositifs actuels d’amortissements ou pour ce mécanisme temporaire de réduction d’impôt.
Les investisseurs vont devoir calculer ce qui est le plus avantageux pour eux. Tout dépend de leur situation fiscale personnelle et du type de bien acquis.
Les conditions d’application de la réduction sont les suivantes:
• Acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
• Logement situé dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements: un décret à paraître précisera la liste des communes concernées (à priori toutes les communes des zones A, B1 et B2 des dispositifs Robien Borloo, à l’exception des communes de la zone C).
• La réduction s’applique pour un seul logement par an.
• La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
• Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
• L’acquéreur doit prendre un engagement de location nue (non meublée) pendant 9 ans minimum à titre de résidence principale du locataire.
• Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique.
• La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.
• La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111-9 du code de la construction et de l’habitation.
• pour un même logement, la réduction n’est pas cumulable avec les autres dispositifs: Robien, Borloo, ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques.
La réduction d’impôt Scellier n’est pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique* a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009. Source COGEP
*Définition de la promesse synallagmatique
Deux personnes s’engagent à conclure un contrat dans des conditions déterminées. Réciprocité et symétrie des engagements. Etant donné qu’un contrat se conclut par un accord de volontés, pas besoin de réitération des consentements, donc une Promesse synallagmatique de vente vaut vente. La Promesse synallagmatique n’a d’intérêt que si les parties ont voulu retarder la conclusion du contrat à l’accomplissement d’une certaine formalité, qui correspondra à une condition de validité, comme l’obtention d’un prêt par exemple.
Là, la Promesse synallagmatique donne lieu à une obligation de faire, celle d’accomplir l’événement, et ressemble à un contrat sous condition. Mais il y a des différences :
- Si la condition se réalise, le contrat prend effet rétroactivement / si la Promesse synallagmatique devient contrat, le contrat prend effet au moment de la réalisation de l’événement.
- Si l’événement ne se réalise pas par la faute d’un contractant, la sanction consiste en des dommages et intérêts selon article 1142 du Code civil sur le fondement d’une obligation de faire / si la condition ne se réalise pas par la faute d’un contractant, la condition est réputée remplie, et le contrat sera donc formé.